住宅市場の affordability 悪化と固定金利によるロックイン効果、新築・既存市場の乖離

モルガン・スタンレーの住宅戦略家であるジム・イーガン氏が、近年のmortgage rates上昇が住宅市場に与える影響を解説します。特に、固定金利借入者が恩恵を受ける「ロックイン効果」により、既存住宅市場と新築住宅市場で異なる dynamics が生じている現状について分析します。

■ 住宅価格とaffordabilityの実態
- 2月比で月額返済額が15%増加し、affordabilityは去年中盤以来最も厳しい状況にある
- 90%以上の住宅ローンが固定金利であり、低金利で購入した既存所有者は支払い負担が軽減されている
- 新規購入者は所得の23〜25%を返済に充てる必要があり、affordabilityの悪化は層別されている

■ 市場別の動向と在庫
- 既存住宅市場では販売指数が加速しており、年率約2%の成長を示している
- 一方、単一戸建ての新規着工数は過去最高から20%減少し、供給過剰の懸念がある
- 新築住宅の在庫は2008-2009年以来の高水準となり、価格低下圧力となっている

■ 建築業者への影響と対策
- 建築業者は利率引き下げなどのインセンティブを提供して販売を促進している
- これらの措置により実質的な価格差が生じているものの、新築価格は依然として既存価格を下回っている
- モルガン・スタンレーは住宅建設業のカバレッジを開始し、慎重な投資視点を示している

住宅経済や資産形成に関心のある方々向けに、現在の市場構造と今後の展望を理解するのに役立つ内容です。